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Das Baurecht erklärt.

Die meisten Menschen haben mittlerweile schon einmal vom Baurecht gehört, doch was ist dieses Baurecht bzw Baurechtswohnungseigentum genau? Was sind die Nach- und die Vorteile? Wie verhält es sich im Werterhalt? Ist es das Richtige für mich? Auf diese Fragen möchten wir auf dieser Seite detailliert und offen eingehen und versuchen in einfacher und verständlicher Form über dieses komplexe Thema aufzuklären.

Eines noch vorweg, die Julians RaumManufaktur setzt sowohl Bauprojekte auf konventionell erworbenem Grund als auch auf Baurechtsgrundstücken um. Aufgrund des Zeitgeists, der steigenden Preislage und unserer Wertvorstellungen fokussieren wir uns jedoch auf das Baurecht.

Was ist das Baurecht?

Grundsätzlich kann man sagen- Baurecht ist Eigentum auf Zeit. Statt ein Grundstück zu kaufen, erwirbt man es auf eine bestimmte Dauer. Statt einer Einmalzahlung (meist finanziert durch einen Bankkredit) leistet man einen monatlichen oder jährlichen Betrag, also der "Baurechtszins" als Gegenleistung. Der sogenannte "Baurechtsvertrag" läuft 10-99 Jahre,

in der Praxis sind jedoch 50-80 Jahre relevant.

Dieser Zeitraum ist für beide Seiten verbindlich, für den Grundstücksbesitzer, auch "Baurechtsgeber" genannt, bedeutet dies, dass er den Vertrag weder auflösen, noch den Preis erhöhen, noch sonst über das Grundstück frei bestimmen darf. Sie als "Baurechtsnehmer" sind der Eigentümer auf Zeit und dürfen darüber verfügen, als wäre es das Ihre- sie können das Baurecht bzw das Baurechtswohnungseigentum verkaufen, verschenken, vererben oder vermieten- natürlich alles auf die Dauer des Baurechtsvertrages. Das ist der große Unterschied zur Miete.

Das Baurecht bietet damit also die Möglichkeit, sich den Traum vom eigenen Haus zu erfüllen, ohne ein Grundstück kaufen zu müssen, man hat jedoch zu Lebzeiten alle Vorteile des Eigentums.

Warum überhaupt Baurecht?

Grundsätzlich ist Baurecht nichts Neues, im gewerblichen Rahmen wird es schon seit Jahrzehnten genutzt. Doch gerade in Gebieten wo die Bodenpreise so rasant steigen, wird Baurecht als Alternative zum Eigentum auch für den Privatbereich immer interessanter. 

Ein Baurecht gibt einem mehr finanzielle Freiheit. Das kann für den einen bedeuten, sich den Traum vom Eigenheim überhaupt erst erfüllen zu können, andere genießen es einfach jeden Monat mehr Geld für die schönen Dinge im Leben zu haben, denn Wohnraum, so wichtig er auch ist, sollte nur ein Teil davon sein.

Baurecht vs Eigentum (Kosten-Nutzen-Rechnung)

Baurecht ist weder besser, noch schlechter als Eigentum. Wir würden frech behaupten- lieber die nächsten 25 Jahre mehr Geld zum leben, als die darauffolgenden.

Die Berechnung des finanziellen Vorteils ist recht einfach- in der Regel beläuft sich der jährliche Baurechtszins, um das Grundstück zu erwerben auf 3% des Grundstückswerts. Rechnen wir an dieser Stelle ein Beispiel durch: 

300m² Baugrund im Innsbrucker Raum mit einem Wert von 1000€/m2

  € 300.000 - Kosten für den Baugrund

  € 280.000 - Kosten für das Eigenheim

  € 580.000 - Gesamtkosten

-€ 100.000 - angenommenes Eigenkapital

 € 480.000 - Finanzierungsbedarf

 € 480.000 - Bankkredit über 25 Jahre mit einem durchschnittlichen Zinssatz von 2%:

 €     2.070 - monatliche Rate

Nehmen wir nun an, wir entscheiden uns mit denselben Werten für ein Baurecht:

 € 750 - Baurechtszins (€300.000 x 3% : 12 Monate)

 € 780 - Kreditrate für das Haus (€ 180.000 Finanzierungssumme, 2% verzinst)

 € 1530 monatliche Gesamtbelastung

Ergebnis: Es bleiben uns also jeden Monat € 540 mehr zum leben! 

In der Regel kann man sagen, je teurer/größer das Grundstück umso höher die monatliche Ersparnis!

Aber Achtung: Während man beim Grundkauf nach Ablauf der 25 Jahre Kreditrückzahlung nur mehr die Betriebskosten zu bezahlen hat, muss man hingegen beim Baurecht weiterhin seinen Baurechtszins bezahlen. Warum wir dennoch das Baurecht bevorzugen, möchten wir hier erläutern:

1. Die monatliche Ersparnis nutzen wir für Freizeitgestaltung, Familiengründung, Urlaube oder sonstige Träume für die sonst gern das Geld fehlt.

Kurzum: Wir leben gerne im Hier und Jetzt!

2. Nach Ablauf des Wohnbaukredits vermindern sich unsere Fixkosten dennoch um die Höhe der Kreditrate. Den verbleibenden Baurechtszins nehmen wir hinsichtlich der Vorteile in Kauf. 

3. Gehen wir aber mal davon aus, wir sparen die monatlichen € 540 aus dem obigen Beispiel, so verbleiben uns, wenn wir Zinsen und Indexierung für eine einfachere Rechnung weglassen, € 162.000. Das sind umgerechnet weitere 18 Jahre Baurechtszins. In Summe kann man also sagen- für mehr "Geld im Börserl" lohnt es sich erst nach 43 Jahren das Grundstück gekauft zu haben. (Im Schnitt sind es übrigens 42-52 Jahre).

Doch was ist mit dem Vermögensaufbau über die Wertsteigerung des Grundstück? Geht man als Baurechtsnehmer hier leer aus? So einfach ist das Thema nicht, schauen wir es uns deshalb im nächsten Punkt genauer an.

Wertsteigerung/ Wertverlust Baurechtswohnungseigentum:

Wenn Menschen über die Wertsteigerung im Immobilienbereich sprechen, unterscheiden sie oft nicht zwischen Grundstück und Gebäuden. Doch muss man hier sehr wohl differenzieren- ein Gebäude verliert in den meisten Fällen an Wert, man spricht hier vom Altersabschlag, dieser liegt je nach Qualität und Bauart des Hauses zwischen 80-100 Jahren. Bei korrekter Instandhaltung kann man 1% pro Nutzungsjahr gerechnet werden, was bedeutet, dass ein Gebäude nach 100 Jahren i.d.R. nichts mehr wert ist- natürlich gibt es viele Ausnahmen durch gute Instandhaltung, Sanierungen oder sonstige werterhaltende Maßnahmen. Doch im Allgemeinen ist es das Grundstück, das den Wert einer Liegenschaft steigert. Ebenfalls bei einer Wohnung- auch diese verfügt über einen Grundanteil des Grundstücks, auf dem sich die Wohnung befindet.

Wie sieht also die Wertsteigerung beim Baurecht aus?

Baurecht ist, wie wir wissen, Eigentum auf Zeit, also profitiert man auch hier von der Wertsteigerung des Grundstücks bzw des Baurechtswohnungseigentum. Während sich der Baurechtszins jährlich dem VPI anpasst- also dem Verbraucherpreisindex, welcher in den letzten Jahren im Schnitt um 1,6% gestiegen ist, erleben die Grundstücke natürlich eine weitaus höherer Wertsteigerung.

Anmerkung für Grundbesitzer: Eine Anpassung an den tatsächlichen Grundwert ist im Baurecht rechtlich nicht erlaubt, darauf beruht unter anderem der Vorteil für die Baurechtsnehmer. Die Vorteile für Grundbesitzer sind dennoch vorhanden- oft wird ein bestehendes Grundstück finanziell verwertet, welches aufgrund fehlendem Bedarf brach liegen würde. Man bietet damit Menschen einen Platz für ein Eigenheim an mit der Sicherheit, dies nach Ablauf der Baurechtsdauer wieder im Familienbesitz zu haben. Auch entkommt man mit einem Baurecht dem Bauzwang, welcher in Zukunft weiter verschärft wird, um eben brach liegende Grundstücke dem Markt verfügbar zu machen. Weiters profitiert man zu Lebzeiten vom Grundstück, ohne das Grundstück aus der Hand der Familie zu geben. Ein win-win Situation also.

Ein kleines Beispiel zur Wertsteigerung: Für eines unserer aktuellen Projekte, haben wir im Sommer 2018 einen Vorvertrag mit dem Grundbesitzer abgeschlossen, der damals übliche Preis für ein Grundstück dieser Lage- 485€/m². Nach nur 18 Monaten ist der tatsächliche Marktpreis auf € 700 gestiegen. Die Bemessungsgrundlage des Baurechtszins jedoch nur um € 8- auf 493€/m² (Steigerung-VPI).

Das mag ein großer Sprung sein, in guten Lagen in Tirol aber leider nicht mehr unüblich.

Schauen wir uns also an, wie sich dieser Umstand bei einem Verkauf zB in 30 Jahren auswirkt:

Stand 2018: 485€/m². Bei einer angenommen jährlichen Marktwertsteigerung von 7% (Die Realität ist derzeit sogar bei 9-10% und höher) wird das Grundstück in 30 Jahren einen Realwert von ca. € 3.700/m² haben.

Der Baurechtszins, der sich indessen jährlich mit etwa 1,6% gesteigert hat, beläuft sich auf eine Bemessungsgrundlage von € 780/m².

Der durchschnittliche Grundanteil unserer 4 Baurechtswohnungen auf diesem Grundstück beträgt 200m²- der Baurechtszins dafür hat mit € 245 begonnen und beläuft sich in 30 Jahren auf € 390.

In 30 Jahren, entscheidet man sich zum Verkauf. Nehmen wir an, genau am exakt gleich großen Nachbargrundstück baut die Julians RaumManufaktur zufällig ein neu gegründetes Baurechtswohnungseigentum-Projekt mit denselben Einheiten.

Die neuen Käufer haben nun also die Wahl, im Jahre 2050 ist der Grundstückspreis bereits so hoch, dass für denselben 200m² Grundanteil bereits € 1.900 monatlicher Baurechtszins fällig ist. Es ist zu berücksichtigen, dass normalerweise auch die Gehälter angepasst wurden (wenn auch nicht linear zu den Grundstückspreisen).

Entscheidet sich der Käufer für die 30 Jahre alte Wohnung, so muss ihm bewusst sein, dass ihm in dieser "nur" mehr weitere 30 Jahre Restlaufzeit bleiben. Auf der anderen Seite, bedeutet dies auch eine Kostenersparnis über € 540.000 bis zum Ablauf des Baurechts.

Je näher der Ablauf des Baurecht, desto weiter klafft die Schere zwischen tatsächlichen Wert und Baurechtszins auseinander- desto größer also die monatliche Kostenersparnis für den Käufer.

In der Realität sind wir uns als Verkäufer über diesen enormen Vorteil natürlich bewusst und verkaufen daher die Wohnung zum Marktpreis unter Berücksichtigung des bis dahin geringen Baurechtszins- womit wir als Verkäufer ebenso von dieser Wertsteigerung des Grundstücks profitierenobwohl wir "nur" Baurechtsnehmer sind.

Was passiert nach Ablauf des Baurechts?

Nach Ablauf der meist 60-80 Jahren erlischt das Baurecht. Was dann geschieht, wird vertraglich schon zu Beginn festgehalten. Im Grunde gibt es (bei unserer Bauweise) 3 Möglichkeiten:

Möglichkeit 1:

Das Baurecht wird verlängert- eine nicht unübliche Variante, wenn der Erbe des damaligen Grundbesitzers keinen Eigenbedarf hat und weiterhin durch einen Baurechtszins profitieren will, ohne selbst einen Aufwand zu haben. Diese Variante kann bei Einzelverträgen (also 1 Baurechtsnehmer) schon vertraglich im Baurechtsvertrag festgehalten werden. Bei Baurechtswohnungseigentum (also 2 oder mehr Baurechtsnehmer auf einem Grundstück) ist dies vertraglich nicht möglich, es müssen unsere Erben also das Gespräch suchen, bevor das Ende des Baurechts erreicht ist.

Möglichkeit 2:

Der Grundbesitzer übernimmt nach Ablauf das Gebäude und entrichtet dem Baurechtsnehmer eine Abschlagszahlung. Die Höhe ist grundsätzlich frei vereinbar.

Möglichkeit 3 (nur bei unserer Bauweise):

Wir halten in unseren Baurechtsverträgen auch die Möglichkeit offen, das Haus nach Ablauf des Baurechtsdauer aufzuladen und mitzunehmen. Dies ist in der Praxis noch recht unüblich, da erst der Modulbau diese Möglichkeit überhaupt möglich gemacht hat. Die bisherigen Grundbesitzer waren jedoch bisher noch alle mit dieser dritten Option einverstanden.

Während also bei den üblichen Laufzeiten unsere Kinder noch von dem erworbenen Baurecht profitieren, vor allem durch den in weiterer Folge immer günstigeren Baurechtszins (VPI vs Realwertsteigerung) so ist das Baurecht leider nichts, was generationenübergreifend vererbt werden kann. Wem es also wichtig ist, auch für die Enkelkinder und deren Kinder vorzusorgen, der sollte noch einmal nachdenken, was einem wichtiger ist. 

Schlusswort:

Wir hoffen wir konnten Ihnen damit in verständlichen Worten und Beispielen dieses doch komplexe Thema ein wenig näher bringen, die Vorteile und Nachteile des Baurechts aufzählen und auch aufzeigen, dass sich nicht nur Personen für das Baurecht entscheiden, die "zu wenig Geld für den Kauf haben" sondern auch jene, die einfach "mehr Geld zum leben haben wollen".

 

Sollten noch Fragen offen sein, so schreibt uns oder ruft uns an, gerne stehen wir auch für ein persönliches Gespräch zur Verfügung.